Инструкция для участников долевого строительства «Как не стать обманутым «дольщиком»
Изучаем закон.
Потенциальным дольщикам лучше иметь под рукой Федеральный закон № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, вступивший в силу 1 апреля 2005 года. В нём подробно описываются процедура заключения договора долевого участия, условия и последствия неисполнения договорных обязательств. Он применяется к отношениям между дольщиком и застройщиком только в том случае, если последний получил разрешение на строительство после 1 апреля 2005 года.
Кто имеет право привлекать денежные средства граждан, участников долевого строительства.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, имеет застройщик.
Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Внимание: Только договор, заключенный с Заказчиком строительства объекта недвижимости, зарегистрированный в установленном порядке является договором долевого участия и на основании которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся жилом доме.
Привлечение денежных средств участников долевого строительства по различным предварительным договорам участия в долевом строительстве, купли-продажи и т.д., которые в свою очередь не регистрируются в УФРС по УР не предоставляет участникам долевого строительства тех гарантий, которые предусматривает договор участия в долевом строительстве заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
Собираем сведения о Застройщике.
К информации о застройщике относятся сведения о его статусе, о государственной регистрации, об учредителях, проектная история застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.
Подчиняясь новому закону, застройщик должен предоставить информацию о себе:
· данные об опыте строительства;
· пакет разрешительной документации на застройку участка.
Другие источники информации:
· проектная декларация, размещённая застройщиком в средствах массовой информации. Причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней. В ней обычно указываются данные об объекте и о застройщике.
Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства недвижимости осуществляется без размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления;
· агентства недвижимости.
Проверяем пакет разрешительной документации.
Земельный участок может принадлежать застройщику на правах аренды либо находиться у него в собственности. Ознакомиться рекомендуется со следующими документами:
1. распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду или документы о праве собственности на участок;
2. договор аренды, зарегистрированный в ГУ ФРС;
3. кадастровый план участка;
4. разрешение на рабочее проектирование строительства (при праве аренды);
5. проектная документация;
6. согласования по рабочему проекту (заключения Главного Управления Архитектуры и Градостроительства, государственной вневедомственной и экологической экспертизы);
7. распоряжение о разрешении на строительство (может быть подписано только после разработки и согласования рабочего проекта объекта);
8. технические условия на проектирование строительства (водо-, тепло-, газо- энерго-снабжение, канализация и прочее);
9. документы, подтверждающие правоспособность застройщика как юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, лицензия заказчика-застройщика или лицензия на право проектирования и строительства зданий, документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор долевого участия от имени застройщика).
Внимательно читаем договор
В нем должны быть чётко оговорены следующие условия:
1. описание и план объекта строительства (адрес жилого дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры и т.д.);
2. цена, сроки и схемы оплаты;
3. порядок расторжения договора;
4. срок ввода объекта в эксплуатацию;
5. срок передачи объекта дольщику;
6. гарантийный срок на объект долевого строительства.
Гарантии прав участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона № 214 - ФЗ право гражданина потребовать немедленного возврата денежных средств, а также уплаты, предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, в случае выявления факта привлечения денежных средств гражданина на строительство многоквартирного дома, строительной организацией не имеющим на это право.
Уступка прав требований по договору
На практике права требования на квартиру до введения многоквартирного дома в эксплуатацию несколько раз переходят к разным лицам. Уступки прав требований по договорам долевого участия подлежат государственной регистрации. Уступка возможна с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Идеальный портрет застройщика
1. много лет на рынке;
2. несколько сданных в срок объектов;
3. разрешительная документация по всем объектам, оформленная на одно юридическое лицо;
4. открытость в предоставлении информации;
5. положительные отзывы дольщиков, контрагентов, риелторов.